Espanjan kiinteistömarkkinoiden erikoisuus on paikallisten rahoituslaitosten hallitseman erityisen segmentin läsnäolo. Nämä ovat takavarikoituja ja kiinnitettyjä kiinteistöjä, jotka on takavarikoitu maksamattomilta velan takaisinmaksuna. Tällaisten asuntojen ostamista pidetään kannattavimpana rahasijoituksena. Katsomme alla, kuinka ostaa kiinteistöä pankista Espanjassa.
Mikä on espanjalainen asuntolainakiinteistö
Kuten edellä mainittiin, pankin kiinteistöt ovat vakuuksia, jotka takavarikoidaan velallisilta lainoilla velkasitoumusten kattamiseksi. Mistä tällainen segmentti tuli markkinoilta? Tosiasia on, että kriisiä edeltävinä aikoina maan rakennusala kehittyi nopeasti. Espanjalaisille asunnoille oli kysyntää, joka päivä tehtiin suuri määrä osto- ja myyntikauppoja ja myönnettiin paljon asuntolainaa.
Euroopan unionin kattavat kriisin aallot johtivat rahoitusmarkkinoiden romahtamiseen, työttömien kansalaisten määrän kasvuun, mikä merkitsi lainojen laiminlyöntien lisääntymistä. Korvauksena syntyneistä tappioista pankit alkoivat takavarikoida lainanottajien vakuuksia ja myydä niitä alennettuun hintaan. Koska velallisia oli paljon, takavarikoitujen esineiden määrä vaikutti kokonaisen markkinasegmentin syntymiseen.
Tällä hetkellä myytävänä ei ole vain jälkimarkkinoiden asuntoja, vaan myös uusia asuntoja, koska rakenteilla oleville asuinkomplekseille myönnettiin monia lainoja.
Useimmilla espanjalaisilla pankeilla on jo oma kiinteistöosasto henkilöstötaulukossa, joka käsittelee takavarikoidun omaisuuden myyntiä.
Artikkeli "Osta kiinteistöjä Espanjasta" auttaa sinua tutkimaan yksityiskohtaisesti asunnon ostomenettelyä tässä maassa eikä vain pankeista.
Kiinnitettyjen kiinteistöjen edut ja haitat Espanjassa
Ennen kuin ostat kiinnitettyä kiinteistöä, sinun tulee punnita kaikki tällaisen kaupan edut ja haitat. Huomaa tällaisen oston edut:
- Alennetut kohteiden kustannukset. Tällaiset kiinteistöt myydään 30-40% alennuksella alkuperäisestä hinnasta. Joskus alennus saavuttaa 80%.
- Pankkien enemmistön rahoitus kiinnitettyjen kiinteistöjen hankintaan eli asuntolainan rekisteröimiseen ostajalle. Tästä johtuen rahoituslaitos ei vain myy pidätettyjä asuntoja, vaan tarjoaa myös täyden hyvityksen, jos maksua ei makseta, koska tällaisten asuntojen kustannukset nousevat merkittävästi muutamassa vuodessa.
- Neuvottelumahdollisuus. Huolimatta siitä, että myyjä on luottolaitos, kukaan ei perunut kustannusten alentamista koskevia neuvotteluja. On mahdollista ostaa asunto edullisesti, vaikka korjaustarpeet otettaisiin huomioon. Alkuhinnat, jotka julkaistaan, ovat pääsääntöisesti hieman korkeammat kuin ne, joilla pankki on valmis myymään kiinteistön.
On tärkeää olla tietoinen tällaisen hankinnan haitoista. Arvioimalla olemassa olevat haitat voit päättää, kannattaako pankkikiinteistöjen kanssa ollenkaan olla tekemisissä. Liiketoimen negatiivisia puolia ovat seuraavat:
- Lähes kaikki pankkikiinteistöt vaativat peruskorjausta, useimmiten pääomaviimeistelyä. Tämä on yksi syy asumiskustannusten laskuun.
- Usein oston 100 % rahoitus pankista tarkoittaa lainakoron nousua.
- Myydessään kiinteistöjä asuntolainassa pankki on valmis kauppaan vain sillä ehdolla, että asiakas saa lainan sen seinien sisällä, vaikka ehdot toisessa luottolaitoksessa voivat olla kannattavampia.
- Uusi omistaja joutuu vastaamaan olemassa olevista sähkölaskujen veloista. Pantauksen kohteen takavarikoinnin yhteydessä kaikki henkilökohtaiset tilit on mitätöitävä, mutta käytännössä näin ei aina ole.
- Mahdollisuus ostaa kiinteistöjä vain säilyttäen sen oikeudellinen asema. Esimerkiksi jos se on asunto, sitä voidaan käyttää vain asuintilana. Jotta et joutuisi sotkuihin, sinun tulee kaupan aikana tutustua huolellisesti osto- ja myyntisopimuksen ehtoihin.
Mihin sinun on kiinnitettävä huomiota
Ennen kuin ostat asunnon pankista, on suositeltavaa selvittää:
- Onko tilojen tekninen kunto valtion standardien mukainen?
- Onko sähkölaskuissa velkaa.
- Toimitettujen apuohjelmien laatu, olemassa olevat ongelmat vesihuollossa, sähkössä jne.
- Onko edellinen omistaja ryhtynyt riitoihin asunnon jälleenrakentamisesta tai saneerauksesta? Jos tällaisia erimielisyyksiä on ollut, on selvitettävä, onko ne saatettu loppuun, kenen hyväksi. Tosiasia on, että asuntoa ostaessaan uuden omistajan on käsiteltävä kaikki olemassa olevat erimielisyydet valtion virastojen kanssa.
Mistä ostaa vakuutena olevaa omaisuutta
Kiinnitettyjen kiinteistöjen etsimiseen on useita tapoja. Ensinnäkin sinun tulee ottaa suoraan yhteyttä kiinteistönvälitykseen tai mennä sen verkkosivuille. Espanjan toimistoportaalien lisäksi on kuitenkin resursseja, joissa ei ole linkkiä tiettyyn kiinteistötoimistoon. Niissä esitellään esineitä suurkaupunkiasunnoista Gran Canarian saaren taloihin. Siellä on myös yksityishenkilöiden mainoksia.
Suosittuja sivustoja ovat mm.
- www.idealista.com - eniten tarjouksia täällä;
- www.fotocasa.es on toiseksi suosituin kiinteistöhakusivusto;
- www.habitaclia.com - kysyntää katalaanien keskuudessa, koska suurin osa esitetyistä mainoksista on Barcelonasta, Gironasta ja Tarragonasta.
Pankkikiinteistöjä ei kuitenkaan löydy kaikkialta. Näet kaikki rahoituslaitosten tarjoukset pankkien verkkosivuilta. Tässä on joitain niistä:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Popular,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Cajamar,
- Bankia,
- Ваninter.
Voit myös ottaa yhteyttä pankin konttoriin, josta saat neuvoja markkinoilla olevista kiinnitetyistä kiinteistökohteista.
Kiinnitettyjen kiinteistöjen ostomenettely
Kiinnitettyjen kiinteistöjen ostomenettely Espanjassa koostuu seuraavista vaiheista:
- Etsi sopiva kohde.
- Pankkitilin avaaminen.
- Valitun asunnon varaus. Koska esine on poistettava myynnistä, jotta se ei jää muiden ostajien harkintaan, on maksettava pantti 5-10% asumiskustannuksista. Tätä summaa ei palauteta tapahtuman peruuttamispäätöksen yhteydessä.
- Esisopimuksen solmiminen ostosta ja myynnistä. Sopimus toimii takuuna siitä, että kauppa tapahtuu sovittujen sopimusten puitteissa.
- N.I.E. - ulkomaalaisen henkilötunnus. Mikään sopimus Espanjassa ei ole mahdollinen ilman sitä. Se ei vaadi vain asunnon ostamista, vaan myös ajoneuvon ostamista. Numeron saat kiinteistön ostopaikan poliisiasemalta. N.I.E.:n toimeksiantohakemus jätetään henkilökohtaisesti, ja asiakirjan voi vastaanottaa myös toimitsijamies. Jos hakija on naimisissa, on parempi antaa N.I.E. molemmille puolisoille kerralla. Ilmoittautumisprosessi kestää 2-14 päivää.
- Lainattuja varoja käytettäessä myönnetään asuntolaina.
- Jos lainaa ei ole, voit välittömästi jatkaa kaupan notaarin vahvistamista. Notaari laatii kauppasopimuksen ja tarkastaa esineen laillisen puhtauden. Tämä kestää yleensä 1-3 päivää, mutta rakenteilla olevaa kiinteistöä ostettaessa on mahdollista pidentää aikaa.
- Kauppakirjan allekirjoittaminen. Kaupan osapuolina ovat ostaja ja pankki myyjänä. Kaiken tulee tapahtua notaarin läsnäollessa. Jos osto on tehty omilla varoillasi, täysi maksu tapahtuu tässä vaiheessa. Kauppa on tehty euroissa.
- Rekisteröityminen kiinteistörekisteriin. Tämä on tehtävä ensimmäisen kuukauden kuluessa ostosta. Rekisteröityäksesi tarvitset:
- hakea Espanjan kiinteistörekisteriin (Registro de Propiedad);
- täytä erityinen lomake;
- maksaa rekisteröintitoimien maksu (noin 2 % kiinteistön arvosta);
- toimittaa maksukuitti Registro de Propiedadille.
Prosessi kestää noin tunnin. Tämän jälkeen kuukauden kuluessa kiinteistön omistajalle myönnetään Nota Simple - asiakirja, joka vahvistaa omistuksen.
Liikekiinteistön ostomenettely on hieman erilainen. Voit lukea siitä lisää artikkelista "Liikekiinteistöt Espanjassa".
Asiakirjojen paketti
Liiketoimen jokaisessa vaiheessa vaaditaan tietty joukko asiakirjoja. Joten saadaksesi N.I.E:n tarvitset:
- kahtena kappaleena täytetty kyselylomake (poliisin myöntämä);
- kaksi valokuvaa, joiden mitat ovat 3 x 4 cm;
- kopiot ulkomaan passin kaikista sivuista (voimassa oleva viisumi vaaditaan);
- kopio alustavasta myyntisopimuksesta;
- asiakirja, joka vahvistaa vakuuden maksamisen;
- pankkitodistus käyttötilin olemassaolosta, jolla on varoja ostoa varten.
Notaari tarvitsee:
- ostajan passi;
- Ostajan I.E;
- esisopimus;
- pankkitiedot myyjänä.
Kun haet Espanjan kiinteistörekisteriin, sinun on toimitettava:
- passi;
- allekirjoitettu myyntisopimus;
- hakemus, joka voidaan tehdä paikan päällä;
- verokuitti.
Asuntolainaa rekisteröitäessä asiakirjapaketti on suurempi.
Kiinteistöjen hinnat
Vakuutetun asunnon hinnat riippuvat useista tekijöistä: sijaitseeko talo rannikolla, onko infrastruktuuri kehittynyt, sopiiko kohde asumiseen. Lisäksi sijaintialue otetaan huomioon. Turistialueilla ei pääsääntöisesti ole niin paljon vakuuksia ja se on kalliimpaa.
Esimerkiksi yhden huoneen keskihinta Teneriffalla on 210 000 euroa, kolmen huoneen asunto 390 000 euroa. Barcelonassa 1 huoneen asunto maksaa keskimäärin 110 000 euroa, 2 huoneen asunto - € 138 000, 3 huoneen asunto - € 192 000. Madridissa samanpintainen asunto (35-40 m2) maksaa 100 000, 120 000 ja 180 000 €. Torreviejaa pidetään yhtenä Espanjan edullisimmista alueista. Siellä tällaiset asunnot maksavat 65 000, 75 000 ja 90 000 euroa.
Palma de Mallorcan lomakaupungissa 1-huoneen asunnon hinta on keskimäärin 115 000 €, 2-huoneen asunnon hinta 180 000 € Huvila maksaa noin miljoona euroa Kallista kiinteistöä Ibizalla. Esimerkiksi 3 huoneen asunto maksaa keskimäärin 750-800 tuhatta.
Mutta Alicanten lomakylä tarjoaa melko edullisia hintoja. Täältä voi ostaa yksiöitä 120 000 eurolla ja kaksio 140-150 000 eurolla. Voit tutkia yksityiskohtaisesti vaihtoehtoja asunnon ostamiseen espanjalaisissa lomakohteissa lukemalla artikkelin "Kiinteistöt Espanjassa meren rannalla".
Kiinteistöverot Espanjassa
On syytä muistaa, että espanjalaisen kiinteistön hankintaan liittyy verojen maksaminen. Tämä koskee maan asukkaita ja ulkomaalaisia. Lisäksi molemmat kaupan osapuolet siirtävät palkkiot valtionkassalle - sekä ostajalle että myyjälle. Vakuudelliset kiinteistöt eivät olleet poikkeus.
Ensinnäkin ostajan on maksettava arvonlisävero, mutta tämä koskee vain uusien esineiden hankintaa. Veroprosentti on tällä hetkellä 10 prosenttia.
Kun ostaja asunnon jälkimarkkinoilta, ostaja maksaa veron omistusoikeuden siirrosta. Tämä tulee tehdä kuukauden kuluessa asiakirjan allekirjoittamisesta, muuten omaisuutta ei rekisteröidä kiinteistörekisteriin.
Vuonna 2021 veroaste vaihtelee 6-10 % ja riippuu alueesta.
Myyjä on velvollinen maksamaan tuloveroa ja maatuloveroa. Aihetta käsitellään tarkemmin artikkelissa "Kiinteistövero Espanjassa".
Espanjalaisen kiinnityskiinteistön myynti
Tärkeä vaihe omaisuuden myynnissä on kohteen markkina-arvon määrittäminen. Tätä varten myyjä tilaa ja maksaa asunnon, asunnon tai huvilan ammattimaisen arvioinnin. Sitten voit aloittaa toiminnan potentiaalisen ostajan löytämiseksi.
Vain välittömällä omistajalla tai edunvalvojalla on oikeus myydä kiinteistöä. Kauppaa koskeva valtakirja on oltava notaarin vahvistama.
Ostajan löytymisen jälkeen tehdään esikauppasopimus ja panttisopimus. Rasitetun omaisuuden myynti on mahdotonta, se on poistettava. Löydät lisää hyödyllistä tietoa julkaisusta "Kuinka myydä omaisuutta Espanjassa".
FAQ
Onko totta, että Espanjassa kiinnitetty kiinteistö vaatii suuria korjauksia?
Tätä ei tietenkään voida sanoa kaikista esineistä, mutta suurin osa tavallisille kansalaisille kuuluvista asunnoista ja taloista on surkeassa kunnossa. Tämä on yksi syy markkina-arvon laskuun. Esimerkiksi Blanesin lomakohteessa voit ostaa kahden makuuhuoneen asunnon 130 000 eurolla, kun taas erinomaisessa kunnossa oleva asunto maksaa 250 000 euroa.
Voinko saada oleskeluluvan ostaessani asuntoa?
Tämä asia huolestuttaa monia ulkomaalaisia, koska oleskelulupa on ensimmäinen askel kohti pysyvän oleskeluluvan saamista Espanjassa. Vastaus on kyllä, mutta oleskeluluvan saa vain puolen miljoonan euron arvosta kiinteistöä ostettaessa. Samaan aikaan ei vain omistajalla, vaan myös hänen perhellään on oikeus tilapäiseen oleskeluun.
Onko mahdollista neuvotella pankin kanssa asuntolaina-asuntoa ostettaessa?
Kiinteistöjen hintojen alentaminen sopimuksen mukaan mahdollista. Aluksi rahoituslaitos paisuttaa arvoa vain neuvotellakseen. Lisäksi pankki on kiinnostunut kohteen nopeasta myynnistä. Ostajan sinnikkyys antaa hänelle mahdollisuuden ostaa asuntoja esimerkiksi Benidormista, eli ensimmäiseltä merilinjalta, alle 200 tuhannella eurolla.
Johtopäätöksiä
Kiinnitettyjen asuntojen myynnistä on muodostunut viime vuosina oma kiinteistömarkkinoiden segmentti. Monet pankit ovat ottaneet osavaltiossaan käyttöön kiinteistörakenteita, koska niiden kysyntä on erittäin korkea etenkin ulkomaalaisten keskuudessa. Kukapa ei haluaisi ostaa taloa jostain Valenciasta 30-40 % alennuksella hinnasta?
Vakuuden ostaminen ei ole helppo, mutta melko toteutettavissa oleva tehtävä. Tärkeintä on, että menettelyyn on saatavilla tarvittava määrä ja aika.
