Kuinka ostaa tontti Puolassa

Talouskasvun taustalla Puolan maasta on tulossa yhä houkuttelevampi sijoitusväline. Tonttien kysyntä kasvaa joka vuosi, mikä heijastuu vastaavasti niiden hintaan - vuotuinen kasvuvauhti on 3-5 % aluetasoitettuna. Aktiivisten sijoittajien joukossa on Venäjän, Ukrainan, Valko-Venäjän ja muiden Puolan kanssa yhteisen rajan omaavien maiden kansalaisia. Heille Puolan tasavallan lainsäädäntö sisältää joitain vivahteita maan ostamisessa, joihin aiomme keskittyä tarkemmin. Aloitetaan kuitenkin eduista.

Miksi sinun pitäisi ostaa maata Puolasta?

Puolan kiinteistöjen, erityisesti tonttien, kysyntä on kasvanut merkittävästi 2000-luvun puolivälissä Puolan tasavallan liittyessä Euroopan unioniin ja Schengen-alueeseen. Maan talous on noussut sen jälkeen tuntuvasti, mikä vaikutti merkittävästi kiinteistöjen kustannuksiin: kylpyläalueella hinnat ovat nousseet 50-70 % viimeisen 10 vuoden aikana ja maatalousmaa on joillain alueilla noussut yleensä 200 %. . Lisäksi niiden vuotuinen hinnannousu on 10-15 %.

On myös mielenkiintoista, että IVY:n edustajat osoittavat suurinta kiinnostusta Puolan maita kohtaan. Esimerkiksi vuonna 2021 ulkomaalaiset ostivat yhdessä lähes 460 hehtaaria maata Puolassa, ja suurimman osan maasta ostivat ukrainalaiset, valkovenäläiset, saksalaiset ja venäläiset, mikä osoitti kiinnostusta asuin-, mutta myös kaupallisen rakentamisen tontteja kohtaan.

Vuodesta 2021 lähtien ulkomaalaiset ovat saaneet enemmän mahdollisuuksia: 01.05. Vuonna 2021 umpeutui maatalousmaan myynnin moratorio muiden valtioiden kansalaisille.

Moratorion purkaminen houkutteli sijoittajia ulkomailta, minkä seurauksena heidän vuonna 2021 hankkimiensa maa-alueiden määrä kasvoi 3 200 hehtaariin.

On selvää, että tonttien houkuttelevuus Puolassa kasvaa vuosi vuodelta, ja kasvava kysyntä huomioon ottaen maasta on tulossa yksi kannattavimmista sijoitusinstrumenteista. Lisäksi sijoittajat korostavat useita ilmeisiä etuja maan ostamisesta Puolan tasavallasta, nimittäin:

• uskollisuus ulkomaalaisia ​​kohtaan - kun ulkomaalaiset ovat täyttäneet kaikki laissa säädetyt ehdot, he voivat vapaasti hankkia tontteja rajoittamattomasti;
• suhteellisen alhaiset hinnat verrattuna kiinteistöjen kustannuksiin muissa Euroopan maissa ja jopa IVY:n suurissa kaupungeissa;
• korkea investointien houkuttelevuus: maan kasvava kysyntä nostaa sen hintaa, mikä mahdollistaa sijoitetun varojen säästämisen, mutta myös niiden lisäämisen vain hintaa nostamalla;
• mahdollisuus avata oma yritys Puolassa;
• mahdollisuus hankkia maaomaisuutta eri tarkoituksiin, mukaan lukien maatalouskäyttöön ja jopa metsämaahan.

Kuinka löytää ostettava tontti

Puolan maan suuren kysynnän vuoksi ulkomaalaisten ei ole niin helppoa löytää vapaata tonttia ostettavaksi. Sopivan kohteen löytämiseksi on tärkeää käyttää kaikkia mahdollisia kanavia, joita ei ole niin paljon.

Kätevin tapa löytää ja ostaa maata Puolassa on:

• välittäjä, yksityinen kiinteistönvälittäjä tai paikallinen kiinteistönvälittäjä;
• rakennuttaja - erityisen merkityksellinen silloin, kun hankitaan tontti, jossa on asuinrakennus;
• Internet-portaalit, sanomalehtimainokset omistajilta ja välittäjiltä;
• huutokaupat pantitun omaisuuden pakkomyynnistä.

Koska jokaisella luetellulla hakukanavalla on omat ominaisuutensa, ehdotamme tarkastelemaan kutakin niistä yksityiskohtaisemmin.

Yhteydenotto kiinteistönvälittäjään

Tietysti helpoin tapa ostaa kiinteistöjä Puolassa on ottaa yhteyttä välittäjiin: välittäjiin ja kiinteistönvälittäjiin. Nämä ovat ihmisiä, jotka tietävät kaiken kiinteistöistä, sen etsintätavoista ja rekisteröintisäännöistä. Suurin osa niistä toimii virallisesti, mikä suojaa potentiaalista ostajaa mahdollisilta petoksilta.

Tällaiset välittäjät eivät vain auta löytämään tarvittavaa kohdetta, vaan auttavat myös rekisteröimään tontin Puolassa omaisuudeksi.

Kiinteistönvälitystoimistojen kanssa tehtävän yhteistyön etuna on, että ne eivät pysty tarjoamaan vain mahdollisimman paljon vaihtoehtoja, vaan myös vaativat mahdollisimman vähän osallistumista neuvotteluprosessiin ostajan puolelta.

On huomattava, että virastot yleensä organisoivat työnsä alueellisesti, eli ne toimivat tietyn paikkakunnan sisällä.

Täältä löydät esimerkiksi luettelon Varsovan toimistoista, ja täältä löydät Gdańskin parhaat välittäjät. Suosittelemme, että käytät vain toimiluvan saaneiden välittäjien palveluita, joiden yhteystiedot löytyvät Kiinteistömarkkinaliiton verkkosivuilta. Muista, että useimmilla virastoilla on 1,5-3% provisio.

Yhteydenotto kehittäjään

Kun kyse on maan hankinnasta asuin- tai liikerakentamiseen, on järkevää ottaa yhteyttä rakennuttajiin. Kehitysyritykset myyvät usein jo rakentamiseen valmisteltuja tontteja - niillä on yleensä kaikki tarvittavat kommunikaatiot ja kehittynyt infrastruktuuri. Lisäksi kehittäjät tarjoavat kaikki luvat.

Tämän vuoksi on tärkeää tietää, että tällainen tontti maksaa huomattavasti enemmän kuin valmistelematon. Huomaa, että rakennuttaja voi myydä rakentamiseen valmistetun tontin lisäksi myös maan, jossa on jo rakennettu talo.

Minun on sanottava, että tarjoukset ensimarkkinoilla ovat erittäin houkuttelevia, kunnes se tulee ilmoittamaan kustannuksista. Yleensä uuden rakennuksen hankinta maksaa 30-35 % enemmän kuin tontin hankinta ja itsenäinen asuntorakentaminen. Siksi tätä hakuvaihtoehtoa ei voida kutsua budjetiksi - se sopii vain niille, jotka tarvitsevat talon ilman tarpeetonta vaivaa, ja niille, jotka ovat valmiita maksamaan liikaa.

Internet, sanomalehdet

Ehkä kätevin tapa löytää ostettavaa maata on etsiä sitä Internetistä. Käyttäjille tarjotaan satoja käteviä verkkoresursseja, jotka sisältävät kymmeniä tuhansia ehdotuksia oikeilla valokuvilla ja paikoilla eri puolilla maata. Kätevien suodattimien avulla voit lajitella tarjouksia paitsi asutuksen, myös käyttötarkoituksen, tonttien tyypin ja arvon mukaan.

Vain muutama napsautus - ja ostajalla on myyjän yhteystiedot, joiden avulla hän saa mahdollisimman paljon tietoa puhelimitse. Suosituimmat Internet-portaalit ovat OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto ja monet muut. On pidettävä mielessä, että tällaiset portaalit sisältävät mainoksia paitsi omistajilta myös välittäjiltä.

Kiinteistöilmoituksia löytyy myös painetuista julkaisuista - sanomalehdistä ja mainoslehdistä. Ne sisältävät kuitenkin pääasiassa vain niitä paikkakuntia koskevia ilmoituksia, joissa niitä julkaistaan ​​ja jaetaan. Siksi tällaisia ​​lähteitä tulisi käyttää vain, jos olet fyysisesti tietyllä Puolan alueella, jolta aiot hankkia maata.

Pakolliset myyntihuutokaupat

Toinen hyvin erityinen, mutta samalla erittäin houkutteleva vaihtoehto kiinteistöjen etsimiseen Puolan tasavallasta, mukaan lukien tontit, on osallistuminen huutokauppoihin kiinteistöjen pakkomyynnistä. Puhumme pidätetyistä tonteista, jotka takavarikoidaan omistajilta ja myydään heidän siviilivelkojensa maksamiseksi. Tällaiset huutokaupat toteuttavat ulosottomiehet.

Osallistumalla pakkomyyntihuutokauppaan voit säästää paljon ostamalla maata 30-50 % markkina-arvoa halvemmalla.

Tietoja tällaisista huutokaupoista löytyy ulosottomiesten kansallisen neuvoston verkkosivuilta. Napsauttamalla linkkiä löydät huutokaupoista luettelon, jossa on niiden pitoaika ja paikka, maa-alueen hinta ja valokuva myytävästä kohteesta.

"Więcej"-välilehdeltä käyttäjä löytää tarkempia tietoja kohteesta, paikasta ja huutokauppaan osallistumisen ehdoista, kaikki tarvittavat yhteystiedot ja muut tiedot.

Tietoa huutokaupoista löytyy myös luottolaitosten verkkosivuilta. Täältä löydät tietoa esimerkiksi Bank Zachodni WBK:sta. Puhumme panttitonttien myynnistä, jolla on vakuudeltaan suuria lainoja.

Kuinka paljon maata Puolassa

On mahdotonta vastata yksiselitteisesti kysymykseen, kuinka paljon maa maksaa Puolan tasavallassa - tietyn tontin hinta riippuu monista tekijöistä: tontin käyttötarkoituksesta, sijainnista, sillä olevien yhteyksien koosta, rekisteröintikustannukset, myyjän toiveet. Siksi tässä yhteydessä on loogista harkita keskimääräisiä hintoja, jotka vaihtelevat merkittävästi alueittain ja jopa sen sisällä.

Aluksi harkitse rakennusmaan keskimääräisiä hintoja.

Bankier-portaalin mukaan helmikuussa 2021 useimmissa voivodikunnissa rakennustonttien keskihinta nousi 30 % helmikuuhun 2021 verrattuna.

Kiistaton johtaja on epäilemättä Varsova - pääkaupungin keskihinta on 779 zł / m2 tai 183 euroa, mikä on ehdoton kansallinen ennätys. Tammikuuhun verrattuna hinta on noussut lähes 180 zł!

Tällaisella korotuksella oli kuitenkin lievä vaikutus hintoihin koko Masovian voivodikunnassa, jossa keskimääräiset kustannukset ovat 185 zł / m2. Pommerin voivodikunnan tonttien keskihinta on toiseksi suurin valtakunnallinen - 163 zł / m2, kun taas Itämeren lähellä olevien tonttien, erityisesti Gdanskissa, arvo on 417 zł / m2.

Kalliimpia kuin Gdanskissa (pääkaupunkia lukuun ottamatta), maata vain Poznanissa (525 zł / m2) ja Krakovassa (450 zł / m2), mutta Wielkopolskassa (107 zł / m2) ja Pien-Puolassa (110 zł / m2) voivodikunnat ovat edelleen rannikkoa huonompia rakennusmaan keskihinnalla.

Alhaisimmat rakennusmaan hinnat löytyvät Lubuskien voivodistuksesta - alueella keskihinta on tuskin 49 zł / m2, kun taas Gorzowin Wielkopolskien alueen suurimmassa kaupungissa maan keskihinta on vain 73 zł / m2. Samanlaisia ​​alhaisia ​​maan hintoja havaitaan myös Podkarpackien ja Warmia-Masurian voivodikunnissa - 62 ja 61 zł / m2.

Myös maatalousmaan keskihinta vaihtelee merkittävästi alueittain, vaikka se ei ole sidottu elinkeinotoimintaan ja taloudellisen kehityksen tasoon. Ja vaikka hinnoittelulogiikka on erilainen, kalleimmat ja halvimmat alueet ovat käytännössä samat voivodikunnat.

Joten maatalouden rakenneuudistus- ja nykyaikaistamisviraston (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa) julkaisemien tietojen mukaan Puolassa vuoden 2021 lopussa maatalousmaan korkeimmat hinnat olivat Wielkopolskien ja Kuyavian-Pommerin voivodikunnissa - 58,9 tuhatta ja 57,4 tuhatta zł / ha, vastaavasti. Alhaisimmat maatalousmaan hinnat olivat Pomorskien ja Podkarpackien voivodikunnissa - 28,6 tuhatta ja 25,1 tuhatta zł / ha.

Keskihinta maassa on 42,4 tuhatta zł / ha, mikä on yli 2 tuhatta zł enemmän kuin vastaavana aikana viime vuonna - eli myös maatalousmaan arvo kasvaa. Mutta on pidettävä mielessä, että maatalousmaan hinta riippuu tontille osoitetusta luokasta, jota on vain kuusi. Esimerkiksi I-III luokan tonttien keskihinta Wielkopolska Voivodeshipissa on 74,2 tuhatta zł / ha, kun taas V-VI luokan maa maksaa vain 42,3 tuhatta zł / ha.

Lisäksi kiinteistön omistukseen rekisteröinnistä aiheutuu kiinteistön ostajalle lisäkustannuksia. Nämä ovat notaarikuluja, joiden määrä on 2-3% kustannuksista plus edustajien ja välittäjien kulut - enintään 5% kohteen kustannuksista. Älä unohda veroja, joista keskustelemme alla.

Maan ostolupa

Puolan laki ei vaadi erityistä oikeudellista asemaa ulkomaalaisilta, jotka haluavat ostaa kiinteistöjä - ostohetkellä riittää vain voimassa oleva viisumi maassa lailliseen oleskeluun. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (laki ulkomaalaisten kiinteistöjen hankkimisesta) pykälän 1 mukaan muiden maiden kansalaiset tarvitsevat kuitenkin erityisluvan ostaakseen maata, jonka hallinnollisesti myöntää sisäministeri. ostajan pyynnöstä.

Kiinteistön osto-oikeus myönnetään, jos:

• tällainen sopimus ei uhkaa Puolan valtion turvallisuutta, puolustusta ja yleistä järjestystä;
• ulkomainen ostaja todistaa yhteytensä Puolaan.

Joten jos Puolan tasavallan valtion turvallisuuteen kohdistuvien uhkien puuttuminen on melko helppoa todistaa, koska puolustusministeri (ja maatalousmaan osalta maaseudun kehittämisministeri) ei vastusta, niin se ei ole niin yksinkertaista Puola-yhteyden kanssa.

Erityisesti lain 1 a §:n 2 momentin mukaisesti yhteys Puolaan voidaan osoittaa:

• Puolan kansalaisuus tai puolalaiset juuret;
• avioliitto puolalaisen / puolalaisen naisen kanssa;
• tilapäisen oleskeluluvan (tilapäinen oleskelulupa) tai pysyvän oleskeluluvan (pysyvä oleskelulupa) saatavuus;
• jäsenyys Puolassa rekisteröidyn yrityksen johtoelimissä;
• harjoittaa taloudellista tai maataloustoimintaa Puolan tasavallan alueella.

Ilman tällaista yhteyttä tai muuttoa Puolaan on mahdotonta saada lupaa maan ostoon, mutta osto ilman lupaa on lain 6 §:n mukaan mitätön.

Asiakirjan saamiseksi sinun on laadittava hakemus, jossa on lain 1 a §:n 3 momentin mukaan oltava:

• hakijan henkilötiedot;
• tontin tiedot (osoite, kiinteistö- ja rekisterinumerot, pinta-ala, rakennusominaisuudet);
• myyjän henkilötiedot;
• myöhemmin syntyvien oikeudellisten tapahtumien määrittäminen (kiinteistön myynti);
• tarkoitukset, joita ulkomainen ostaja ohjaa kauppaa tehdessään;
• kiinteistöjen hankintaan käytettävät rahoituslähteet.

Hakemukseen tulee liittää seuraavat asiakirjat:

• kopio passistasi, oleskeluluvastasi tai muusta henkilöllisyystodistuksestasi;
• asiakirja, joka vahvistaa siteet Puolaan;
• kiinteistöjä koskevat asiakirjat (ote kiinteistörekisteristä, kiinteistörekisteriote, jossa on maininta maarekisterikarttasta, todistus maankäyttötarkoituksesta jne.);
• myyjän lausunto, joka haluaa myydä kiinteistön;
• asiakirja, joka vahvistaa varojen saatavuuden (pankin todistus);
• asiakirjat, jotka vahvistavat 1570 zł:n leimaveron maksamisen.

Lupahakemus toimitetaan sisäasiainministeriön päätös- ja myönnytysosastolle (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), joka sijaitsee osoitteessa: Warsaw, st. Rakovetskaya, 2a, tai lähetetty postitse osoitteeseen: Stefan Batory, 5 (indeksi 02591).

On huomattava, että lain 8 §:ssä säädetään ehdoista, joiden täyttyessä yllä olevaa maan ostolupaa ei vaadita:

• jos ulkomaalainen on asunut Puolassa pysyvää oleskelua varten (pysyvä oleskelulupa, zezwolenie na pobyt stały) yli 5 vuotta;
• jos ulkomaalainen on ollut naimisissa puolalaisen kanssa yli 2 vuotta pysyvän oleskeluluvan saamisesta;
• jos ulkomaalainen on kansalaisuus tai hän harjoittaa taloudellista toimintaa jossakin Euroopan talousalueen maassa.

Mitä etsiä maata ostettaessa

Tontin valintaa on lähestyttävä kaikella vakavuudella, muuten on erittäin helppoa joutua petoksen uhriksi. Olemme korostaneet useita näkökohtia, joihin sinun on kiinnitettävä huomiota ostaessasi maata. Erityisesti nämä ovat:

• Tontin käyttötarkoitus. Maatalousmaata kutsutaan yleensä nimellä Ziemia tai Grunty Rolne, kun taas rakennusmaata kutsutaan nimellä działki budowlane. Luonnollisesti maata voidaan käyttää yksinomaan sen käyttötarkoitukseen.
• Viestinnän läsnäolo sivustolla. Jos puhumme rakennusmaasta, sinun tulee etsiä tontti, johon on liitetty viemäri, vesi ja sähkö - tämän todistaa mainoksessa oleva lause "działka uzbrojona w prąd i kanalizę" tai "grunt uzbrojony w media ”.Itsestään laskeutuva viestintä ei ole vain erittäin kallista, vaan vie myös paljon aikaa.
• Sivuston sijainti. Mitä lähempänä kehittynyt infrastruktuuri ja joukkoliikenteen pysäkit sitä ovat, sitä suurempi on sen investointi houkuttelevuus. Lisäksi yhteisön hyväksymä paikallinen aluekehityssuunnitelma (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) - sen avulla voit saada selville tulevien vuosien tarjontaa.
• Kiinteistön oikeudellinen asema. On tarpeen tarkistaa myyjän maanomistus ja tonttivaatimusten puuttuminen, mikä tehdään säännöllisesti pyynnöllä käräjäoikeuden kiinteistö- ja kiinnitysrekisteriosastolle.
• Sivuston ominaisuudet. Puhumme erityisesti maaperän tyypistä, alueesta, pohjaveden saatavuudesta, sijainnista tärkeimpiin maantieteellisiin suuntiin.

Mitä veroja joudut maksamaan ostaessasi

Yleisesti ottaen ainoa vero, joka ostajan on maksettava ostaessaan maata, on siviilitransaktiovero, jonka suuruus on 2 % kaupan arvosta. Lisäksi notaaripalkkiot ja ALV notaaripalkkioista. Lisäksi jos myyjä on juridinen henkilö ja arvonlisäveron maksaja, vielä 23% ALV, joka yleensä sisältyy hintaan. Tähän luetteloon kannattaa lisätä kiinteistö- ja kiinnitysrekisterin ylläpidosta perittävä oikeudenkäyntimaksu - 60 zł sekä vielä 200 zł tietojen syöttämisestä näihin rekistereihin.

Yleisiä kysymyksiä

Tietenkin tämä on vain yleistä, mutta kaikkea muuta kuin tyhjentävää tietoa, jonka onnistuimme keräämään maan hankinnasta Puolassa. Jos lukijalla on kuitenkin vielä kysymyksiä, on täysin mahdollista, että he löytävät vastaukset niihin tästä osiosta.

Onko mahdollista luottaa oleskeluluvan saamiseen maan ostamisen jälkeen

Tontin, samoin kuin muun kiinteistön hankinta, riippumatta sen määrästä, hankintaperusteesta tai maan käyttötarkoituksesta, ei johda oikeuteen saada tilapäistä tai pysyvää oleskelulupaa, samoin kuin laajentaa niitä.

Milloin maanhankintalupa voidaan evätä

Laissa ei ole erityistä luetteloa syistä, joiden perusteella ulkomaalaiselta voidaan evätä oikeus hankkia tontti. Vakiintuneen käytännön mukaan tällainen kieltäytyminen voi kuitenkin seurata seuraavissa tapauksissa:

• jos myynti- ja ostotapahtuma uhkaisi Puolan kansallista turvallisuutta tai yleistä järjestystä;
• jos ostaja ei ole osoittanut yhteyttä RP:hen;
• jos esitetään väärennettyjä asiakirjoja, ilmoitetaan vääriä tietoja jne.

Lisäksi ei ole olemassa mekanismia ministerin päätöksen kyseenalaistamiseen.

Onko mahdollista ostaa maata raja-alueelta

Kyllä, laki ei kiellä ulkomaalaisia ​​hankkimasta maata raja-alueilta. Edellä mainitun lain 8 §:n 3 momentin mukaan tällaisen kaupan tekemiseen tarvitaan kuitenkin ehdottomasti sisäministerin lupa, vaikka ulkomaalainen kuuluisi yleisesti poikkeuksen piiriin ja voisi hankkia maata ilman lupa (esimerkiksi 5 vuoden oleskelulupa tai 2 vuotta avioliittoa puolalaisen kanssa).

Lopulta

Kaikki yllä olevat säännöt ja hinnat ovat voimassa vuodesta 2021. Maan nopeasti kasvavan kysynnän ja hintojen vuoksi Puolan tasavallan lainsäädäntöelimen edustajat kuitenkin keskustelevat yhä enemmän ulkomaisten latifundistien maanhankintamenettelyn tiukentamisesta. Siksi ei voida sulkea pois mahdollisuutta, että nykyinen järjestys muuttuu pian. Nykyään tontin hankinta Puolassa ei ole ongelma ulkomaiselle sijoittajalle - ongelmana voi olla houkuttelevaan hintaan tonttien puute.