Asunnon ostaminen ulkomailta on tärkeä tapahtuma jokaisen sijoittajan elämässä. Mutta kun kauppa on tehty, uuden omistajan vaiva ei vähene. Päinvastoin, tästä lähtien hänen on huolehdittava ostostaan paikalliset lait ja määräykset huomioon ottaen. Tässä on hyödyllistä, että paikalla on henkilökohtainen edustaja, joka säästää kiinteistön haltuunoton hässäkkää ja auttaa saamaan kaiken irti sen vuokraamisesta vuokralaisille. Jokaisen, joka aikoo ostaa täältä tietyn määrän neliömetriä, on perehdyttävä periaatteisiin, joille kiinteistönhoito Saksassa perustuu.
Luottamuksen hallinta: mitä konseptin takana piilee
Termiä, kuten "luottamus", käytetään tietyissä piireissä useimmissa maailman maissa. Joka tapauksessa kehittyneiden maiden lainsäädäntö varmasti toimii sen kanssa, kun on kyse osan kiinteistönomistajan oikeuksien siirtämisestä toiselle henkilölle. Useimmiten näiden oikeuksien valikoima koskee kaikkia sen kanssa tehtyjä toimia, lukuun ottamatta luovutusmenettelyä. Valtuutetulla henkilöllä ei ole tällaisia valtuuksia.
Johtamisen tarve syntyy siitä syystä, että ulkomaan kansalainen ei voi oleskella koko ajan maassa, jossa hänen kotinsa sijaitsee. Joka tapauksessa Saksan valtiossa omistukseen tulo ei anna mahdollisuutta saada oleskelulupaa. Kyllä, se luonnehtii omistajaa hyödylliseltä puolelta, mutta ei tarjoa asuinpaikkaa.
Ulkomaisen kiinteistön onnellinen omistaja ei voi kotimaassaan oleskellessaan seurata sähkölaskujen oikea-aikaista maksamista, vuokralaisten varojen maksamista vuokran tilille eikä seurata asunnon huolellista käsittelyä kokonainen. Tämän kaiken suorittaa virallinen edustaja.
Näin ollen luotettavan yrityksen on:
- käydä kirjeenvaihtoa kaikkien asuntoon liittyvien osapuolten kanssa - vuokralaiset, omistajat, laitokset, paikalliset toimeenpanoelimet;
- suorittaa kaikki asiaan liittyvät maksut, valvoa vuokrasopimuksen mukaisia maksuja;
- antaa omistajalle raportti kaikista rahoitustapahtumista;
- ottaa vastaan valituksia vuokralaisilta;
- vastaanottaa postia;
- varmistaa tilojen korjaus (maksu materiaaleista ja työstä maksetaan erikseen);
- etsi tarvittaessa uusia vuokralaisia.
Tästä seuraa, että valtuutettu edustaja hoitaa kaikki kiinteistönhoitoon liittyvät tekniset ja taloudelliset asiat, kuten omistaja itse tekisi, jos hänellä olisi mahdollisuus olla jatkuvasti samalla alueella kiinteistönsä kanssa.
Mitä tulee ottaa huomioon ostettavaa tuotetta valittaessa
Jos vuosi 2021 on sinulle merkattu ulkomaisen kiinteistön ostoon, älä unohda, että onnistunut kauppa voidaan ajatella paitsi silloin, kun sinulle tulee jotain hyvään hintaan. Useimmissa tapauksissa itse esineellä on merkitystä. Ennen kuin päätät mistään, harkitse seuraavia ominaisuuksia:
- talon tai asunnon sijainti. Saksan suurissa kaupungeissa on erittäin vaikeaa hankkia hakemattomia asuntoja. Mitä tahansa päätätkin hankkia kaupungeista, kuten Berliinistä tai Münchenistä, voit aina vuokrata tämän kodin. Samaa ei voi sanoa maaseudusta.
- rakentamisen laatu. Huolimatta siitä, että kaikki tässä maassa on niin hyvin, todennäköisyys päästä rappeutuneeseen tai huonolaatuiseen laitokseen on erittäin korkea. Tämä tarkoittaa, että sinun on selvitettävä kaikki ostoksestasi: rakennuspäivämäärä, tiedot käytetyistä materiaaleista, jos mahdollista, talon infrastruktuuri, julkisivu ja muut tekniset ominaisuudet. Kiinnitä erityistä huomiota kattoon, lämmitykseen, seiniin. Ilmoita kuinka kauan viimeiset korjaukset on tehty, mitä muutoksia on tehty rakentamisen jälkeen. Ehkä kantavat seinät kärsivät tai lattia oli eristetty;
- vaaditun arvon vastaavuus tietyn alueen markkinoiden kanssa. Hyvin usein se on liioiteltu, mikä on aikaisempien omistajien henkilökohtainen mielijohte;
- tutustu huolellisesti tilojen omistajien kokousten päätelmiin. Joskus ne voivat sisältää erittäin hyödyllistä tietoa;
- analysoida sähkölaskuja. Sillä, kuinka säännöllisesti ne talletettiin, oliko niitä yliveloitettu. Jos tällainen tosiasia tapahtui, sinun on selvitettävä miksi. Saattaa käydä ilmi, että aiemmat omistajat ovat tätä asiaa koskevan oikeudenkäynnin vaiheessa;
- Selvitä kuinka moni omistaa kiinteistön myyntihetkellä.
Ennen kaupantekopäivää sinulla ei pitäisi olla pienintäkään epäilystä ostoksestasi.
Mitä vastuita rahastoyhtiölle on osoitettu
Ostajan päätavoite sijoittajana on saada kaikki irti ostoksestaan. On aivan loogista, että haluaisin löytää vuokralaisia, jotka maksaisivat vuokraa säännöllisesti, käyttäisivät huolella heille uskottua omaisuutta eivätkä häiritse vuokranantajaa kaikenlaisissa pikkuasioissa. Tältä osin on tärkeää ymmärtää tarkalleen, mitä tehtäviä voit uskoa edustajallesi Saksassa.
Kaupalliset näkökohdat
Ensin käsitellään kaupallisia vivahteita, jotka välittäjä ottaa:
- Pankkitilin avaaminen. Joskus päämies sallii olemassa olevan tilin käytön, jolla rahastoyhtiö voi suorittaa kaikki liiketoimet verkossa. Samalla toimitsijamies hoitaa vain vuokratiliä hankkimatta oikeutta käyttää siitä saatuja varoja omiin tarpeisiinsa.
- Vuokramaksujen vastaanottamisen valvonta.
- Varoitusten lähettäminen vuokralaisille, jos he eivät ole maksaneet majoitustaan ajoissa.
- Kaikkien juoksevien kulujen maksaminen: verot, lainat, erilaiset palvelut. Maksut suoritetaan vuokratililtä, mikäli kaikki tarvittavat asiakirjat ja rahat ovat saatavilla.
- Valtuutettujen organisaatioiden - vesi, kaasu, lämmitys, sähkö - sähkön kulutuksen vuotuisen uudelleenlaskennan toteuttaminen.
- Vuosittainen käyttökustannusten täsmäytys vuokralaisten kanssa.
- Raporttien toimittaminen kaikista maksuista.
- Kuittien seuranta ja panttien säilytys majoitusrahaston maksuun.
- Raportointi kiinteistön omistajalle, jos laskussa on tapahtunut muutoksia.
- Vuosikertomus vuokranantajalle varojen liikkeistä vuokratilillä.
Teknisten ongelmien ratkaisu
Taloudellisten asioiden lisäksi hallinnointiyhtiö hoitaa ratkaisun kaikkiin teknisiin kysymyksiin, jotka väistämättä joutuvat kohtaamaan rakennuksia ja rakenteita käsiteltäessä. Omistaja voi luottaa apuun erityisesti seuraavissa asioissa:
- Erilaisten, suunniteltujen ja suunnittelemattomien korjaustöiden organisointi ja toteutus. Tämä voi olla vanhentuneiden tai kuluneiden viestintäjärjestelmien tai itse rakennuksen osien päivitys. Tämä sisältää myös hätätilanteen vuoksi tarvittavat korjaukset.
- Tarvittavien toimenpiteiden toteuttaminen kulutettujen resurssien säästämiseksi ja optimoimiseksi.
Tämä luettelo velvollisuuksista ei ole täydellinen. Se riippuu kiinteistön omistajan henkilökohtaisista vaatimuksista ja itse kohteen ominaisuuksista.
Lakiasiat ja edustajakysymykset
Vaikeimpana voidaan pitää oikeudellista alaa, joka vaikuttaa suhteeseen vieraan maan lakeihin. Ilman asianmukaista saksan kielen osaamista, kokemusta ja taitoa asunnon tai liiketilan omistaja voi joutua melko epäedulliseen tilanteeseen itselleen.Loppujen lopuksi Saksan liittotasavallan lainsäädännössä voi olla monia sudenkuoppia, jotka voidaan ohittaa vain henkilö, joka on niistä hyvin tietoinen. Joten oikeudellisesti rahastoyhtiön on käsiteltävä seuraavat asiat:
- Edustaa omistajan etuja kaikissa valtion elimissä ja muissa rakenteissa, jotka liittyvät kiinteistön omistusasioihin.
- Neuvottele kolmansien osapuolten ja vuokralaisten kanssa kiinteistönhallinnan optimoimiseksi
- Ilmoita vuokralaisille vuokrankorotuksesta, kun siitä on sovittu omistajan kanssa.
- Tee ja irtisanoa vuokrasopimukset asunnonomistajan puolesta.
- Käy kirjeenvaihtoa ja tallenna kaikki uskottua esinettä koskeva kirjeenvaihto. Toimita omistajalle kopiot vastaanotetuista kirjeistä ja ilmoituksista.
- Työskentele vakuutusyhtiöiden kanssa, jos vakuutustapahtumia ilmenee.
- Ole vuorovaikutuksessa asianajajien kanssa, kun heidän väliintulonsa tarvitaan.
Tämä luettelo ei myöskään ole lopullinen. Täydellinen luettelo johtuu rakennuksen ominaisuuksista ja sen kunnosta.
Näin varmistat, että luotat omaisuutesi ammattilaisten käsiin
Ottaen huomioon niiden asioiden tärkeyden, jotka on uskottava ulkopuolisille, on varsin loogista olettaa, että kiinteistönomistajan tärkein huolenaihe on rahastoyhtiön oikea valinta. Ja tässä on tärkeää muistaa muutama seikka:
- useimmissa tapauksissa kiinteistönhoitopalvelun tarjoaa se kiinteistönvälitystoimisto, jonka kautta teet ostoksen. Tämä on yksi jälleenmyyjien tarjoamista myynnin jälkeisistä palveluista.
- jos puhumme liiketoiminnalle tarkoitetusta rakennuksesta, eli liikekiinteistöstä, niin pääsääntöisesti omistaja ottaa vastuun sen hallinnasta. Se on kannattavampaa, halvempaa ja luotettavampaa. Jos kuitenkin on tarpeen palkata luotettava henkilö, omistajalla on tässä tapauksessa oikeus päättää itsenäisesti, ketä hän suosii.
- asunnon oston tapauksessa asiat ovat hieman toisin. Tämä johtuu siitä, että vain osa rakennuksesta on hankittu. Näin ollen edunvalvojan valintaan on mahdollista vaikuttaa vain välillisesti. Se päätetään yleensä yhtiökokouksen äänestyksellä.
Joten miten saat omaisuutesi turvallisiin käsiin? Yksi asia on varma - tarvitset organisaation, jolla on erinomainen maine. Ensinnäkin, määritä kuinka monta kohdetta on jo sinua kiinnostavan välittäjän hoidossa.
Varmistaaksesi, että kiinteistösi päätyy ammattilaisten käsiin, kysy heiltä niiden asiakkaiden yhteystiedot, joiden kanssa he jo tekevät kauppaa.
Kiinnitä erityistä huomiota välittäjän palvelujen maksamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Sen ei pitäisi olla liian erilainen kuin tällä hetkellä Saksan markkinoilla. Tätä varten seuraa tilannetta ja ota selvää, kuinka paljon muut yritykset arvioivat työtään.
Toinen näkökohta on sopimusehdot. Yritykset, jotka eivät suorita tehtäviään liian tunnollisesti, yleensä allekirjoittavat asiakirjan ilman oikeutta irtisanoa suhdetta. Tällainen kumppani ei todellakaan ole sinua varten.
Anna etusijalle ne, jotka sallivat sopimuksen irtisanomisen kuukauden kuluessa. Tässä tapauksessa yritys on kiinnostunut pitämään sinut. Mutta jos sopimus tehdään pitkäksi aikaa, ketään ei vaarassa irtisanoa huonolaatuisesta työstä ja saat vain uusia ongelmia niiden ratkaisemisen sijaan.
Ota vaivaa selvittääksesi tarkalleen, mitä yritys tekee. Joten vaikkapa Baijerissa on noin 80 toimistoa, jotka tarjoavat palveluja tällä alueella. Mutta suurin osa heistä harjoittaa monisuuntaista toimintaa harjoittaen samanaikaisesti kiinteistö-, matkailu- ja autonvuokrausta.
Ulkomaalaiselle sijoittajalle soveltuu paremmin suppean erikoistumisen yritys. Tämä on tae, että hän tuntee paremmin sinua kiinnostavat markkinat.
Ja vielä yksi tärkeä seikka on valitsemasi välittäjän osallistuminen erikoistuneisiin organisaatioihin, nimittäin hallintoyritysten liittoon ja kuluttajansuojayhdistykseen.
Tulokset
Kun ostat kiinteistöjä ulkomailta, varaudu siihen, että tarvitset välittäjän, joka hoitaa ostokohteen. Saksassa tällaista palvelua tarjoavat rahastoyhtiöt. Mutta ennen kuin teet sopimuksen jonkun kanssa, ota huomioon seuraavat seikat:
- ammattimainen sovittelija hoitaa kaikki ajankohtaiset tehtävät - oikeudelliset, tekniset, taloudelliset;
- valtuutettu saa allekirjoitetun sopimuksen mukaan oikeuden ratkaista kaikki asiat omistajan puolesta, lukuun ottamatta omaisuuden luovuttamista;
- Kun valitset asiantuntijoita, pyydä heitä antamaan suosituksia, tutkimaan työnsä historiaa, varmistamaan, että he ovat erikoistuneiden yhdistysten jäseniä.
Mutta se, voitko itsenäisesti valita, kenelle uskot ostoksesi, riippuu kohteen tyypistä ja omistusosuudestasi siinä.
