Käytäntö osoittaa, että kiinteistön ostaminen Saksasta on kannattava sijoitus. Riippumatta kaupantekotarkoituksesta - omaan asuntoon tai sijoitukseen tulevaisuuteen - tasaisesti kasvavat kiinteistöhinnat Saksassa auttavat kompensoimaan kustannukset nopeasti. Tässä tilanteessa asuntolainat Saksassa vuonna 2021 ovat houkuttelevia paitsi Saksan kansalaisille myös ulkomaalaisille, mukaan lukien venäläisille. Asuntolainojen korot ovat Saksassa nyt yksi alhaisimmista asuntoluottojen historiassa maassa, ja tämä johtuu jatkuvasti kasvavasta asuntokysynnästä.
Kiinteistöt Saksassa ja asuntolainat
Saksassa kiinteistöjen kysyntä ylittää tarjonnan. Markkinoilta on lähes mahdotonta löytää uusia rakennuksia valmiista projekteista. Tarjouksissa hallitsevat asunnot rakennuksissa, joiden rakentaminen on vasta suunniteltu tai valmistuu 2-3 vuoden kuluttua (off-plan-osto).
Kiinteistöjen hintojen leviäminen Saksassa on suuri: ne kasvavat maan idästä länteen. Kaikkein kallein asunto Baijerissa, Münchenissä: alkaen 4 tuhatta euroa neliömetriltä. Asumiskustannukset uudisrakennuksissa Berliinissä alkavat 2500 eurosta neliömetriltä. Toissijaisten asuntojen hinnat alkavat 1500 eurosta.
Kiinteistöjen hintojen ja vuokratasojen vuotuinen nousu vaihtelee Saksassa 4–6 ja 2–3 prosentin välillä liittovaltion mukaan.
Asunnon tai liiketilojen hankinta vaatii varsin huomattavan summan. Saksalaiset pankit ovat valmiita tarjoamaan asuntolainaa paitsi Saksan kansalaisille, myös maan ulkopuolisille: koko summa jo rakennetun kiinteistön ostoon tai useissa erissä - keskeneräisen rakennuksen hankinnassa, kuten sitä rakennetaan.
Asuntolainojen korot Saksassa ovat Euroopan alhaisimpia - Saksan kansalaisilla 0,8-2 %, ulkomaalaisilla 3-5 %.
Tee sosiologinen tutkimus!
Asuntolainat ulkomaalaisille: ehdot, ehdot ja korot
Ulkomaalaisilla on mahdollisuus ottaa lainaa ja ostaa asunto asuntolainalla Saksasta.
Ota selvää kuinka saada lainaa Saksassa vuonna 2021.
Saksalaiset pankit vastaavat ulkomailta tulevien asiakkaiden tarpeisiin, niin yksityisten kuin juridistenkin henkilöiden tarpeisiin, erityisesti jos transaktiosumma ylittää 100 tuhatta euroa.
Luottoehdot voivat olla asiakaskohtaisia. Sopimuksessa huomioidaan useita tekijöitä: ostajan maksukyky, käsiraha, asiakkaan luottohistoria, asunnon kunto ja sijainti.
Ensimmäinen asuntolaina ulkomaan kansalaiselle Saksassa on vaikeampi saada kuin myöhempiä. Rekisteröinnin yhteydessä sinun tulee maksaa 40-50% kokonaishinnasta.
Jos asiakas haluaa korottaa summaa, pankki kokoontuu pääsääntöisesti puoliväliin ja korkoa tässä tapauksessa lasketaan. Myöhemmin tehtyjen kiinnitysten rekisteröintien yhteydessä käsirahaa ei välttämättä enää vaadita tai se voi olla enintään 20 % kiinteistön kokonaisarvosta.
Muiden saksalaisten pankkien asiakkaalle asettamien ehtojen joukossa yleisimmät ovat:
- yli kaksi vuotta avoinna oleva tili saksalaisessa pankissa, jolle asiakas talletti säännöllisesti varoja;
- asiakkaan ikä - 21-65 vuotta;
- vahvistus tuloista Saksan liittotasavallan alueella (mukaan lukien kiinteistön vuokraus). Asuntolainat ulkomaalaisille Saksassa tulevat saataville, kun toimitetaan pankkiin tuloilmoitus viimeisen kuuden kuukauden ajalta, yrittäjiltä - tiliotteet kahdelta viimeiseltä vuodelta;
- vahvistuksen tarjoaminen elatusapujen, lainojen maksujen saatavuudesta. Saksan lain mukaan lainan lyhennykset eivät saa ylittää 35 % asiakkaan kuukausituloista.
Voit tutustua kiinteistömarkkinoiden tilaan Saksan eri kaupungeissa vuokra-asioissa ja kaikkiin tähän aiheeseen liittyviin kysymyksiin "Kiinteistöt" -osiossa.
Lainan maturiteetti on viidestä kolmeenkymmeneen vuoteen. On syytä muistaa, että Saksan lain mukaan kiinteistöt pysyvät pankin käytössä, kunnes asuntolaina on maksettu kokonaisuudessaan takaisin.
Kuinka saada asuntolaina ulkomaan kansalaiselle
Päätettäessä yhteistyöstä yhden tai toisen Saksan pankin kanssa kannattaa ottaa huomioon saksalaisten pankkien vakaus, rehellisyys ja luotettavuus: kaikki lasketaan tarkasti, kaikki mahdolliset vivahteet otetaan huomioon. Asuntolainaa ei ole mahdollista saada pikaisesti Saksassa. Asuntolainan saaminen on rauhallinen useiden vaiheiden prosessi, jonka aikana sinun tulee valita paras vaihtoehto.
Vaihe yksi: analysoi ehdotukset
Edullisempien lainaehtojen etsiminen edellyttää Saksan pankkisektorilla vallitsevan kilpailun aktiivista hyödyntämistä. Tällaisessa tilanteessa olisi oikeampaa olla laiska, rajoittuen kahteen tai kolmeen pankkiin, vaan löytää aikaa vierailla 10-15 laitoksessa. Tämä lisää merkittävästi todennäköisyyttä, että sopivin vaihtoehto löytyy.
Pankeilta saatujen ehdotusten joukossa on siis kannattavampia, jotka voidaan mainita kommunikoimalla muiden rakenteiden edustajien kanssa. Tällaisessa tilanteessa jotkut pankit voivat sopia asiakkaalle edullisemmista ehdoista: alentaa hieman korkoa, tarjota muita bonuksia (ilmainen takaisinmaksuprosentin muutos ja muita) kilpailijan ohittamiseksi.
Kun analysoit ehdotuksia, sinun tulee olla tietoinen siitä, että Saksassa pankit myöntävät lyhennys- tai annuiteettilainoja, joiden korko on 5, 10, 15, 20 vuotta (jokainen uusi viisi vuotta johtaa 0,5 prosentin nousuun). Tämä tarkoittaa, että riippumatta siitä, milloin maksut suoritetaan - lainan alussa tai lopussa, niiden määrät pysyvät vakiona.
Tarjouksia analysoitaessa kannattaa kiinnittää huomiota kiinteistön ominaisuuksiin. Pankki on niistä kiinnostunut ensisijaisesti arvioiden omia riskejään. Alhaiseen lainakorkoon voidaan luottaa, kun pankin riskit pienenevät, esimerkiksi jos hankittu kohde:
- Äskettäin rakennettu - Saksassa rakennuksilla on sadan vuoden takuu;
- sijaitsee hyvällä paikalla ekologisesti, lähellä keskustaa, logistiikkaa;
- tarkoitettu passiivisen tulon saamiseksi - tilat vuokrataan.
Suosituimmat tavat löytää kiinteistöjä Saksasta:
- kiinteistöyhtiöt. Kiinteistöjä myyvien yritysten osoitteet löytyvät Saksan liittotasavallan tieto- ja viiteportaalin verkkosivuilta;
- erikoistuneet verkkosivustot: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- huutokaupat;
- välittäjät ja yksityiset ilmoitukset.
Tarjouksista edullisimmat hinnat ovat niin sanottuja rivitaloja (Reihehäuser) ja kaupunkiasuntoja (Eigentumswohnung). Korkeammat hinnat paritaloille (Doppelhaus) ja omakotitaloille (Einfamilienhaus). Vanhan talon (Altbauhauser) tilojen ostamisessa antiikin hengestä ja pääsääntöisesti sijainnista kaupungin keskustassa voi olla joitain haittoja: vanhat ja ongelmalliset yhteydet, mukavuuden puute. On syytä muistaa, että vuokra-asuntoa ostettaessa maksun korottaminen tai vuokralaisten häätö ennen sopimuksen päättymistä on vaikeaa.
Vaihe kaksi: tarvittavien asiakirjojen valmistelu
Lainahakemukseen on liitettävä joukko asiakirjoja. Yksityishenkilön tulee toimittaa:
- kansainvälinen passi ja sisäinen passi (sekä niiden kopiot);
- kyselylomake (Selbstauskunft);
- tiliote, joka vahvistaa alkupääoman olemassaolon;
- pankin todisteet palkan määrästä viimeisen kolmen kuukauden ajalta;
- veronpalautus;
- kiinteistön kuvaus;
- kohteen arvon riippumattoman arvioinnin tulokset.
Oikeussubjekti vaatii:
- veronpalautus;
- kahden vuoden tase;
- nykyinen tuotanto ja liiketoiminnan taloudellinen analyysi (BWA);
- kuvaus kiinteistöstä.
Vaadittujen asiakirjojen luettelo ei ole lopullinen ja voi vaihdella pankin vaatimusten mukaan.
Vaihe kolme: pankkitilin avaaminen ja sen täydentäminen
Kiinteistöjen maksaminen Saksassa voidaan suorittaa yksinomaan pankin kautta, mukaan lukien Venäjän Sberbankin kautta - pankkisiirrolla. Asuntolainaa saadakseen ulkomaan kansalaisella on oltava/avattava tili saksalaisessa pankissa. Tämä edellyttää asiakkaan henkilökohtaista läsnäoloa ("postilainmukaisuus" koskee vain Saksan kansalaisia).
Tilin avaamiseen tarvitset alkuperäiset ja kopiot kansainvälisestä passista ja sisäisestä siviilipassista, rekisteröinnistä ja täytetyt pankkilomakkeet. Jotkut pankit saattavat vaatia referenssisuosituksen, koska Saksassa ne yrittävät käsitellä "puhdasta" pääomaa.
Tili avataan euroissa ja vastaava sopimus solmitaan. Voit tallettaa rahaa uudelle tilille sen avauspäivänä.
Vaihe neljä: sopimuksen tekeminen
Kun kaikki ehdot on sovittu, on vuoro tehdä sopimus asuntolainasta. Oikeusperusta tälle on Saksan siviililaki (kohdat 601–610) ja asuntolainapankkeja koskeva laki (kohdat 14–16, 19).
Asuntolainasopimuksessa on oltava tiedot:
- myönnetyn lainan määrästä: lainan määrä ja siitä lainasta ja muista kuluista vähennetty korko;
- asuntolainan myöntämisen ehdoista ja tarvittavista maksuista: lainan koron maksun alkamisajankohta, maksuaika, kuukausierien määrä, koron ja lyhennyksen osien laskeminen lainaelimen;
- asuntolainan maksutavasta;
- kiinnityksen saamisen ehtojen noudattaminen - merkintä kiinteistörekisteriin, vahvistus lainanottajan maksukyvystä, vakuutussopimuksen tekeminen;
- sopimuksen irtisanomisen yhteydessä: osapuolten toimet määräajan umpeutumisen jälkeen, ehdot pankin lainan jatkamiselle, seuraukset lainanottajalle maksuviivästyksestä, sopimuksen irtisanomisen ehdot.
Asuntolainan rekisteröintiehdot Saksassa
Lainan käsittely tapahtuu kuukauden sisällä tai enemmän. Ensimmäisessä vaiheessa sinun on valmisteltava tarvittavat paperit rekisteröintiä varten, mikä kestää noin kaksi viikkoa. Samalla tarjontamarkkinoihin kannattaa tutustua paremmin.
Sitten sinun tulee henkilökohtaisesti (ulkomaalaisille tämä ehto on pakollinen) käydä useissa pankeissa ja tutustua ehtoihin ja korkoihin, hakea asuntolainaa - tämä voi kestää kahdesta neljään päivää tai enemmän.
Asuntolainan myöntämistä koskevan päätöksen tulosten odottaminen usean pankin kanssa käytyjen esineuvottelujen jälkeen voi kestää jopa 4 viikkoa. Viimeisessä vaiheessa sinun on valittava edullisin tarjous, avattava tili ja tehtävä talletus valittuun pankkiin.
Lisäkulut ostettaessa kiinteistöjä Saksasta
Jokaisen luotolla asunnon Saksasta ostavan tulee ottaa huomioon tarve maksaa sovitun hinnan lisäksi lisäkustannuksia. Ensinnäkin uusi omistaja on merkittävä kiinteistörekisteriin (Grundbuchauszug). Tätä varten sinun on maksettava kiinteistöveroa.
Kauppahinnan verokanta ostokohteen sijainnista riippuen voi vaihdella 3,5 prosentista (Saksi) 6,5 prosenttiin (Nordrhein-Westfalen). Saksan lainsäädäntö edellyttää, että ostaja ja myyjä maksavat tämän veron yhteisvastuullisesti.
Lisäksi ostaja maksaa:
- omistusoikeuksien uudelleenrekisteröinti - 0,5 - 1 % ostosummasta;
- notaaripalvelut - 1,5-3%;
- välittäjän / kiinteistönvälittäjän palkkio - 3-6% (joskus yhdessä myyjän kanssa). Edullisista kohteista maksetaan kiinteää korkoa 1 500 - 5 tuhatta euroa;
- muut kulut (rekisteröinti, kiinteistörekisteriotteiden laatiminen, pankkitilin ylläpito 150 euroa vuodessa).
Asuntolainan rekisteröintiin liittyy myös lisäkustannuksia:
- 1 % lainasummasta (rekisteröintiä varten);
- maksu kohteen riippumattomasta arvioinnista - 1-2 tuhatta euroa;
- Due Diligence (esineen tarkastus) - 0,5-1,5% sen arvosta.
Lue lisää veroista ostaessasi kiinteistöä Saksasta täältä.
Asuntolainan takaisinmaksu Saksassa
Asuntolainan ennenaikainen takaisinmaksu ei ole pankille kannattavaa - se menettää voittonsa. Mutta kilpailuympäristössä pankkien on oltava joustavia. Tästä syystä saksalaiset pankit tarjoavat asiakkaille ennenaikaisen takaisinmaksun vaihtoehtoja. Sopimukseen sisältyy asiaankuuluva momentti esimerkiksi vuosittain annuiteettimaksujen lisäksi 10 % lainan takaisinmaksusta.
Rate, Zinsen ja Tilgung: mitä ne ovat
Eläkelainan maksujen laskentajärjestelmä on läpinäkyvä: vuosimaksun kokonaismäärä (Rate) koostuu kahdesta summasta: Zinsen - pankin korko lainasummalle ja Tilgung - lainan vuosiprosentti.
Jakamalla tämän summan 12:lla (kuukausien lukumäärän mukaan), voit laskea kuukausikulut. Annuiteettimaksun suuruus ei muutu: sen sisällä Zinsen laskee jatkuvasti, kun taas Tilgung kasvaa.
Tyypillinen saksalainen asuntolainamalli näyttää tältä:
- Asiakas, jolla on mahdollisuus tallettaa 600 euroa kuukaudessa maksuna, ottaa 100 tuhannen euron lainaa kymmeneksi vuodeksi.
- Pankki on määritellyt maksukoroksi 3,22 % vuodessa (3 220 euroa) kuukausierällä 268 euroa ja 33 senttiä.
- Tässä tapauksessa lainan takaisinmaksuun jää 331 euroa 67 senttiä kuukaudessa eli noin 4 tuhatta euroa vuodessa (joka on 4 % Tilgung).
- Saksalaiset pankit pyrkivät alentamaan Tilgungia (tarjoaa 1 %), ja jos asiakas jatkaa tämän indikaattorin nostamista, ne nostavat korkoa ja "rangaavat" lainanottajaa.
Sondertilgung - kyky maksaa lainakeho nopeasti takaisin
Ulkomaalaiset, jotka ovat ottaneet asuntolainan Saksassa ostaakseen kiinteistöjä, voivat pienentää kokonaislainamaksuaan. Kova kilpailu pakottaa suurimman osan asuntoluottopankeista tarjoamaan asiakkailleen tällaisen mahdollisuuden. Tätä varten on välttämätöntä sisällyttää siihen sopimusta tehtäessä lauseke Sondertilgung-Möglichkeiten.
Tämä lauseke oikeuttaa sinut vuosittaiseen suunnittelemattomaan takaisinmaksuun osan lainasta. Ennen sopimuksen allekirjoittamista sinun tulee sisällyttää siihen tällaisen takaisinmaksun prosenttiosuus - maksaa enintään 3 prosenttia tai enemmän lainasummasta.
Kaikki riippuu siitä, kuinka neuvotella. Oikealla lähestymistavalla voit nostaa tällaisten maksujen koon 5-7 prosenttiin. Mutta tämä summa ei ole välttämätön: voit tehdä pienempiä talletuksia tai olla ansaitsematta rahaa ollenkaan, mutta kun lisäansioita tai vapaata pääomaa ilmaantuu, sitä voidaan käyttää velan maksamiseen ilman seuraamuksia.
Yhteenvetona
Saksan asuntolainapankit tarjoavat aktiivisesti lainoja Saksan kansalaisten lisäksi myös ulkomaalaisille. Asuntolaina on edelleen yksi suosituimmista kiinteistöjen hankintamekanismeista täällä.
Saksa on yksi kolmesta alhaisimman korkotason Euroopan maasta. Etusijalle asetetaan annuiteettilainat, joissa on kiinteä kuukausierä.
Ulkomaalaiset, jotka ostavat asunnon uusista rakennuksista vuokralle tai itselleen, saavat todennäköisemmin asuntolainaa. Vuonna 2021 Venäjän kansalaisella ei ole esteitä ottamasta asuntolainaa Saksassa.
Tärkeimmät ehdot, joita pankit asettavat ulkomaalaisille asuntolainan saamiseksi, ovat "likaisen" pääoman puuttuminen ja riskien minimoiminen. Samanaikaisesti asuntolainapankit hyötyvät (vuoden 1900 jälkeen yksikään pankki ei ole mennyt konkurssiin), ja lainanottajien on maksettava vuosikymmeniä.
